Momento Imobiliário | Nova lei do distrato referente à incorporação imobiliária

Há anos o judiciário vem resolvendo conflitos entre consumidores e incorporadoras referente a distratos de compras de imóveis na planta. Apesar do Superior Tribunal de Justiça já ter fixado várias teses jurídicas sobre o tema, não havia uma lei que o orientasse.

No final de 2018 entrou em vigor a Lei nº 13.786, chamada de lei do distrato, com o intento de dar mais segurança jurídica nos negócios imobiliários envolvendo incorporação e parcelamento do solo. Essa norma alterou a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo.

A Advogada, Ana Paula Leal Becker, especialista em direito imobiliário esclareceu alguns pontos sobre o tema. No Programa Região por Dentro do Rádio da sexta-feira (08), ao lado de Luis Fernando e Becker, prestaram informações dentro do quadro Momento Imobiliário.

A lei do distrato estipulou pena convencional de 25% da quantia paga quando a resolução se der por desistência ou culpa do adquirente, podendo atingir o limite de 50% do valor se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. Enquanto o entendimento jurisprudencial do STJ a respeito da pena convencional limitava-se a retenção do percentual de 10% a 25% do valor pago pelo adquirente da unidade imobiliária.

Outra mudança que ocorreu com a norma foi quanto a entrega do imóvel, que poderá ultrapassar em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, sem ensejar a rescisão do contrato por parte do adquirente e nem penalidade ao incorporador, desde que esteja expressamente pactuado de forma clara e destacada.

No caso de ultrapassar os 180 dias previsto na lei sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a rescisão do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da rescisão, devidamente corrigidos.

 

Ainda, os contratos deverão conter obrigatoriamente um quadro resumo com, entre outras exigências, as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de rescisão contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente.

Todavia, a lei do distrato não retroage, portanto, os contratos somente serão baseados nesta norma os pactuados a partir de 27 de dezembro de 2018. Contratos efetuados anteriormente a esta data, continuarão a ser submetidos a entendimento consolidado dos nossos tribunais.


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